楼市十月围城 价格博弈战正酣

国家统计局18日公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动显示，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。环比价格上涨的城市涨幅均未超过0.3%，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。这组数据被媒体广泛解读成为房地产市场拐点已现。而作为广大有购房需求的群体，要体验真正所谓的房价拐点，恐怕还有待时日。理性观察，不如采信统计局新闻发言人盛来运所言：房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，调控取得积极成效。

不妨可以理解成，房价停涨并不代表已经下跌。我们不妨简单回顾去年4月19日“国十条”出台的背景和目的，是遏制部分城市房价上涨过快。去年9、10月份，那些被认为上涨过快的城市房价不仅没有得到遏制，相反局部地区还迎来“金九银十”量价同涨的状况，于是才引发以“限购”为核心的更为严厉的调控，这才真正进入较为漫长的买卖双方博弈期，并一直持续到现在。

客观地看待70个大中城市每月房价的变化，房价并没有明显下跌。现在市场上虽然传出了一些大幅降价的声音，但更多是追求广告效应的 “假摔”。即便是被媒体报道的上海嘉定少数楼盘，看上去价格是降了，实则是因为精装修的标准不同，降价部分属于低配置；抑或个别别墅项目的价格调整，难有代表性。调控一年多过去，不可否认房价上扬走势有所放缓，尤其是一线城市，但房价高位格局并没有改变。房地产市场整体仍处于观望态势。事实上，对于经常看房或上中介处探询的购房刚需者来说，他们得出的结论也大致和官方的数据吻合，这也是导致那些对房价下降抱有预期的刚需者迟迟不愿意出手的原因。

房价真正下降必须具备两个前提：一是多数主流开发商资金链断裂；二是地方政府从根本上摆脱土地财政。经过十多年的发展，房地产已经成为中国经济的支柱产业，所带动的相关行业多达七十多个，作为代价，地方财政也被房地产开发商牢牢套住，房地产市场波动不仅关系到地方政府收入，也关系到中国整体宏观经济。经历了多次调控的中国房地产行业，进入博弈期历来都复杂而惨烈，不到最后一刻难以轻言结果，特别是当前全球经济面临再次陷入衰退的风险，使得开发商对政策松动抱有强烈幻想。尽管从交易量和环比看，房地产市场的力量正在发生转换，但价格的同比变化并不大。在这个时候，任何政策的风吹草动，对于房地产而言都极其敏感。佛山朝令夕改的放宽限购，让市场担心政策又会功亏一篑，而商业银行提高首套房利率，又让房价坚固的堤防被打开了一道缺口。围绕房价的博弈可以说正到关键时刻，其走向取决于调控政策能否坚持下去。

高点买入难脱身  中小投资客多被套牢 

楼市疲软，在楼市里摸爬滚打的大、小投资客们，有的成功逃跑，有的则被深深套牢。记者通过调查走访了解到，投资者作为楼市中一个特殊的群体，资本逐利的本性，使得他们对市场的变化极为敏感，并做出快速的反应。

●套牢

高点时买入难以脱身

目前房价下降趋势明朗，部分在去年房价处于高位时投资购房的业主，担心未来房价会继续下跌而急于出售，也有部分业主着急套现而退出市场。

2010年，通州房价因受到通州新城概念刺激而一路上扬，市民邱先生买了通州果园地铁站附近的一处60多平方米的二手房，均价18000元/平方米。但今年以来，通州房价猛跌，并已被视作楼市调控以来，北京区域楼价下跌的样本。

由于邱先生的孩子到了入学年龄，他想把果园的房子卖掉，买个学区房。邱先生说，现在楼市冷清，开发商降价意愿明显，是买房的好时机。不过，买房的好时机就意味着是卖房的坏时机。“现在的价格，每平方米15000元都卖不出去。”邱先生说，他以18000元/平方米的原价在多家中介进行登记后，确实有不少人咨询，看房者也不在少数。但看完房子后，大多数看房者都认为价格太高，要求他总价优惠在5万元以上。

“不卖又等着用钱，卖了就是赔钱。”邱先生为此十分纠结。而中介业务员的一席话更是让邱先生颇为犯难，“一种情况是，现在先不卖，等市场好一点再卖；一种情况是，现在卖了赔点钱，但以后卖可能会赔得更多。”

记者了解到，被套牢的业主，多数都是在房价高点时买入。来自链家地产市场研究部统计，在连续3个月未成交的房源中，80%房源挂牌价偏高，比区域均价高出3000元左右。

●潜伏

“非京籍”房主转售为租

对于资金链充裕的投资客来说，不少人选择“按兵不动”。

“反正已经等了一年了，现在租金又在上涨，不急着用钱，所以也不着急卖。”关先生面对目前楼市的状况，似乎表现得相当淡定。他说，不急于让手中的房子出货。“即使卖掉了，得到了资金，也没有特别好的投资渠道。”不过，他也承认，投资房地产的黄金时期已经过去了，像几年前那样，赚得疯涨二三倍的利润是不可能的了，未来房价将更加稳定，投资者的投资也会更加理性。

除此之外，更重要的一点是，关先生不是北京户籍，目前有两套房在手，如果卖掉手中的一处房产，限购政策下，他便无法再继续购买。这也是关先生“惜售”的原因。

伟业我爱我家市场研究院分析认为，由于限购以及银贷趋紧的原因，很多房主卖了房子之后再买房子也比较困难，因此会出现一些惜售情绪。“从供应方面来看，受各城市调控细则出台影响，急于出手的二手业主在上半年已完成放量，目前市场尚存的二手房业主惜售心态更为严重，而由于租赁市场使租金价格上涨，部分二手房业主转售为租。”

●走为上

坐等拐点不如早点套现

房价进入实降初期，业主保值心态转变。数据显示，北京9月份二手房价格降幅为三季度来最高，也是首次跌破24000元/平方米。市场不少声音认为，楼市拐点渐行渐近，购房保值如今已未必保险，楼市降价预期已经超过通胀下的资产保值意愿。由此，不少楼市投资者纷纷出售手中的房产。

家住常营附近的王女士在酒仙桥附近有三套50平方米的房子，此前一直在出租。今年6月将她位于酒仙桥的其中一套房子成功脱手。“当时刚有下跌的趋势，有的地方跌了，但我的房子这个区域还没跌。怕以后市场形势不好，赶紧就卖了。”王女士说。

有观点认为，未来北京等一线城市房价上涨空间有限，不如将资金抽出，进入三、四线城市的住宅市场。除此之外，从住宅市场转向商业地产，以及海外投资置业者，也不断增多。