今年以来受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响，大中城市商品住宅成交量同比去年同期普遍下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成，市场成交量欠佳。“尽管部分开发企业采取较明智的大幅降价策略以价换量，但上半年市场整体成交氛围并未回归到量的轨道上来。”专业人士判断，第三季度或将延续这样的市场行情。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，百城房价23个月后首次环比下跌、上半年市场交易普遍遇冷、银行信贷紧缩持续、“救市”措施难有起色、6月份半年报业绩压顶、大型房企开始大幅降价、“地王”企业生死劫等八大现象表明，楼市降价压力或越来越大。

　　百城房价首次环比下跌

　　中国指数研究院日前发布的100个城市新建住宅全样本调查数据显示，今年5月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月份以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。其中，37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，5月份价格环比上涨的城市数量减少18个，其中涨幅在1%以上的有7个，较上月减少4个；5月份价格环比下跌的城市数量较上月增加17个，其中跌幅在1%(含1%)以上的有30个，较上月增加14个。

　　“今年1-5月房地产市场，受银行信贷紧缩等因素影响，不仅是杭州、无锡、北京、广州、成都、上海等这些大中城市个别楼盘出现大幅降价逆袭，也出现了宁波、温州、神木等城市企业资金面从紧房企倒闭的现象。”张宏伟表示，此时，因房价大幅降价，导致土地市场遇冷，部分城市甚至出现流拍现象。为阻击房价下跌过快，部分城市出台了“限降令”。

　　资料显示，杭州市物价局、住保房管局5月23日发布规定称楼盘降价超15%的将限制网签，被市场解读为“限降令”；据知情人透露，如果成交价低于备案价15%，商品房网上销售系统会自动锁屏，也签不了买卖合同。

　　“即使是市场基本面仍被看好的一线城市，当前也存在去化速度降低，导致存销比增加的问题。而个别一线城市已接近或略微超过15个月的降价压力的指标范围值。当前上海、广州、北京部分楼盘已开始率先大幅降价，既是整个市场基本面短期内逆转的表现，又反映出个别存量偏大板块、定位偏高端项目的去化压力。”张宏伟认为，二线城市之间目前已开始出现分化，尤其是库存偏大城市，开发企业对这些城市的投资倾向也明显出现分化。比如杭州等城市因库存偏大等原因出现降价现象，开发企业在该城市拿地也开始谨慎，不同企业对于杭州的投资倾向短期内也出现分化，部分开发企业已萌生退意。

　　张宏伟分析，三四线城市仍面临普遍性去库存压力，但也出现分化。其中，经济基本面向好的城市房地产市场去库存压力较小，而经济基本面一般或没有好转的城市楼市则面临较大去库存压力，尤其是对资源依懒性较大的城市、民间资本过于活跃的城市，房地产市场仍然存在较大问题，甚至出现房企倒闭破产、债务违约的现象，如神木、鄂尔多斯、温州等城市。

　　银行信贷紧缩量价难有起色

　　“受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增。此时，部分开发商开始大幅降价回笼资金，导致大中城市房价涨幅放缓。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临命运转折点。”张宏伟认为，银行信贷紧缩持续导致1-5月市场短期表现不佳，尽管央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款，但大多数商业银行并未立即下调首套房贷利率，贷款审批速度也没有明显提高。因而，目前指望商业银行下调利率、提高审批速度、支持首套自住房贷或尚需时日。而银行信贷紧缩导致“钱荒”、利率上浮的现象甚至会影响第三季度楼市行情。

　　“4-5月份大多数开发企业采取观望与博弈的市场策略，或者还处于制定应对未来市场变化的策略过程中，导致整体市场表现在这样的市场阶段表现相对保守。”张宏伟认为，4-5月份部分城市开始放松楼市限购等救市措施，如天津、南宁等放松限购、无锡户籍新政刺激楼市需求、海口买房落户政策、安徽部分城市定向宽松公积金贷款政策等措施，这反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏，从成交价格看，尽管定价更贴近市场，但也处于博弈状态，难以有大幅上涨或下跌动力。

　　半年报压顶大房企降价救急

　　当前，市场成交量下滑、房企负债和存货压力上升、房贷收紧局面并未实质改变等因素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加。尤其是上市房企，面对半年报业绩压顶，房企势必会采取对应措施“抢收”半年报业绩，当然，适度的价格策略调整就成了多数房企的必然选择。

　　“短期内银行信贷紧缩仍会影响楼市成交，市场成交量下跌及企业业绩下滑将给开发商更大压力，从近两个月市场表现看，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠促销策略等将成市场主流和趋势。”张宏伟判断，一些大型品牌房企也将出现降价，并且大幅降价的楼盘会越来越多。预计随着半年报节点来临，这些房企或会采取大范围“以价换量”措施“抢收”半年报业绩。

　　“在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势日趋明朗。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。”张宏伟认为，从目前情况来看，一些大型房企仍呈现犹抱琵琶半遮面特征，但是这样的状况应该不会持续太久。从心态来讲，目前大多数开发企业已比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计6月份及第三季度，楼市难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。此时，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略，预计大范围降价马上拉开。